2020년 전세금 보증보험가입과 깡통전세 피하는방법

 

 

고공 행진하는 집값!! 전, 월세의 보증금은 결코 만만치 않습니다. 우리가 열심히 모은 돈을 절대 허무하게 날릴 수 없죠!
집 잘 골라주시는 중개사분들도 많지만 세입자(=임차인)로 들어갈 우리는 마냥 모르고 큰돈을 맡기고 들어갈 수는 없죠.
그래서 이번엔 집 고르는 방법과 어떻게 하면 조금 더 안전하게 집을 구하고 계약기간 만료 후에 돈을 안전하게 받을 수 있을지에 대해 다뤄 봤습니다.

---

전세를 안 따져 보고 들어가시면 나중에 깡통전세, 역전세로 피해를 보실 수 있습니다. ★예시 : 부동산이 하락하여 집주인이 구입한 매매가보다 세입자에게 전세 내준 전세가가 더 비싸게 될 경우 계약기간이 만료된 후에 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려 주기 힘들 수 있습니다.

또한 ,
집주인이 보증금을 못 돌려주는 상황이 왔을 때 집이 경매로 넘어간다고 해도 서울은 보통 경매 시 20%씩 지방은 30%씩 떨어집니다. 1차에 경매 낙찰이 안되면 2차 경매에서 더 떨어지겠죠? 그만큼 받을 수 있는 돈이 적어지거나 아예 못 받을 수 있습니다. 실제로 경매주택 세입자 40%가 보증금을 온전히 회수하지 못했다는 기사도 있었습니다.

---

그럼 전, 월세를 조금이나마 안전하게 들어가는 방법 3가지에 대해 다뤄보겠습니다.

 

 

---

1. 확정일자를 받는 방법 (확정일자만 받는다는 게 안전하다는 건 아닙니다^^)

첫 번째 확인사항
서류 확인- 등기사항전부증명서, 건축물대장확인!! (집주인 확인, 집의 연식과 크기, 근저당=빚은 얼마 인지 등)

두 번째 확인사항
내 보증금과 근저당이 매매가의 60%를 넘지 않아야 안전Ex) 매매가 1억 일 때 근저당(빚)이 3천만원이고 내 보증금이 6천만원이면 집주인(임대인)의 총 빚은 9천만원이죠? (90%)

만약에 집주인에게 특별한 상황이 생겨 집이 경매에 넘어간다면 위에 말씀드린 대로 매매가가 감액이 되어 나올 겁니다.
그러면 집이 경매 낙찰이 되더라도 내 보증금을 못 받을 수 있습니다.

---

위 두 가지가 확인이 됐다면 보통 잔금을 치르고 확정일자+전입신고를 합니다. 확정일자를 받으면 다음날 0시부터 대항력이 발생해 권리가 생깁니다.

*확정일자 : 보증금에 대해 배당신청 권리

*대항력 : 제 3자로 부터 대항할 수 있는 권리

그러므로 확정일자와 전입신고는 빨리 하는 것이 좋습니다.

보통 잔금 치르는 날 등기부를 다시 확인한 후 바로 확정일자를 받고 전입신고를 합니다. 전입신고는 민원24홈페이지나 주민센터에서 가능합니다. (주민센터가 간편합니다)

---

중요 팁!!
확정일자를 받으면 다음날 00시 대항력이 발생하고 은행 근저당은 당일 15시부터 대항력이 있습니다.

만약 계약하려는 집이 근저당이 낮거나 없어 안심하고 잔금을 치르고 확정일자를 받는 날 집주인(임대인)이 은행으로부터 근저당을 건물 매매가에 가깝게 근저당 신청하면 나중에 문제가 생기면 불안한 상황이 올 수 있겠죠.

그에 대한 팁은 잔금 치르는 전날 전입신고를 하고 다음 날 잔금을 치르는 방법이 있습니다. (중개사에게는 미리 말해두는 게 좋겠죠)

---

 

 

2. 전세반환보증보험(전세금 보증 보험 가입)

 
(집주인 동의 불요)

보증금에 대한 문제가 생겼을 때 보증기관(주택보증공사hug, 서울보증 sgi)이 대신 보증금을 받아주는 보험입니다.

임대계약이 만료되고 30일이 지났는데도 임대인(집주인)이
전세보증금을 돌려주지 않을 때나 계약기간 중 집이 경매로 넘어가 새로운 집주인이 생겼음에도 내 전세보증금이 반환되지 않을 때 보증기관에서 대신 돈을 돌려줍니다.

---

가입대상 : 다가구, 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트
가입기한 : 전세계약 종료 6개월 전까지 가능
보증금액 : 수도권 5억원, 기타 지역 3억원 한도
가입방법 : 가까운 은행이나 허그 지점 또는 인터넷으로 가입 가능합니다. (국민, 신한, 기업, 우리, 농협, 부산, 경남)

#1년 경과 후 가입 시 가입일이 아닌 전세계약 시작일 기준
보험료 산정 #보증료는 6개월 단위 분납 가능

보험료
전세가의 연 0.128%(아파트 기준), 그 외 연 0.154% Ex) 전세보증금 1억 아파트 - 연 12만8천원입니다.

다자녀 가구, 한부모 가구, 장애인, 신혼부부 등은 보증료의 40%부터 60%까지 보증료 할인됩니다. #연소득 4천만원 이하 신혼부부- 50% 할인 #한부모, 고령자 단독 세대주- 60% 할인

**가압류나 경매신청, 가등기가 없는 집이 보증보험 가입이 가능합니다.

---

3. 전세권 설정 
전세권을 가진 세입자가 계약기간 종료 후 전세금을 반환받지 못한 경우 경매에 넘길 수 있습니다. 집주인의 동의가 필요하며, 전세권은 설정한 날에 효력이 있습니다.

---

그 외 꿀팁!
#복비는 현금영수증이 가능하니 계좌이체만 하시지 마시고연말정산을 위해 챙기세요!

#전입신고는 이사 온 후 14일 이내에 해야 합니다. 넘어가면 과태료가 붙어요.

 

#계약금은 10%를 요구하지만

5% 계약금을 거는 경우도 많습니다.

---

 

 

집 알아보실 때 팁 #
관심 지역을 선택하시고 중개사와 집 보러 가실 때 체크해야 할 것

1. 채광과 맞은편 건물이 햇빛을 가리는지 여부
2. 주변의 소음 여부(술집 근처인지, 흡연구역 근처인지 여부)
3. 화장실 및 세면대 배수구나 변기 뒤에 곰팡이가 있는지
4. 수압(변기 물을 내려보고 세면대 물을 틀어볼 것)
5. 보일러 작동 여부나 노후여부(보일러 20년이상 노후된거는 1년에 4-5번 고장 납니다ㅠ)
6. 건물이 방음이 잘 되는지
7. 공실이 오래된 집인지(오래됐으면 그만한 이유가 있는 경우가 있습니다.)

# 완벽한 조건의 집은 없겠지만 최대한 중요하다고 생각하시는 거는 확인하시고 들어 가시길 바라요.

 지인 중에 자발적으로 야근도 많이 하고 돈 아껴가며 몇 년 만에 겨우 보증금 마련한 분이 있습니다. 그래서 부모님 도움없이 전세로 집을 구하셨죠. 그 후 전세계약 만료 후에....안타까운 일이 생긴 적 있었습니다.

 

여러분은 절대 그런 일 없으시길 바라며, 전, 월세 보증금은 큰돈인 만큼 꼼꼼히 따져서 만족스러운 여러분의 집(home)을 찾으시기 바랍니다.